La ripartizione delle spese:

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1) Qual'è il criterio di ripartizione delle spese? 2) Come capire e riuscire a leggere un piano di riparto? 3) Quali spese competono al proprietario e quali al conduttore?

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Le regole sulla ripartizione derivano dal principio generale sancito dall’art. 1118 del codice civile. Ciascun partecipante al condominio deve concorrere al pagamento delle spese. Tutto ciò al fine di garantire il godimento e la conservazione della cosa comune. La concorrenza alla spese del condominio avviene in ragione della cosa comune. Ogni condomino non può sottrarsi da tale obbligo.

L’art. 1223 del codice civile è la norma base in ordine alla ripartizione delle spese del condominio. Questo articolo segna i criteri per la suddivisione delle spese condominiali. Diversamente, le previsioni di cui agli articoli C.C. 1124, 1125 e 1126 ne costituiscono applicazioni specifiche.

Art. 1123 C.c. Comma 1°

Con la disposizione di cui all’art. 1123 viene sancito che le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta. Le spese per la conservazione e per il godimento vanno suddivise in base ai millesimi generali di proprietà.

Art. 1123 C.c. Comma 2°

Qualora si tratti di cose destinate a servire ciascun condomino in maniera differenziata, le spese vanno ripartite alla quantità di uso oggettivo che ciascuno può farne. Poiché la norma non specifica la misura della quota di ripartizione, questa verrà stabilita son apposita assemblea.

Art. 1123 Comma 3°

Nel caso in cui l’edificio disponga di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono soltanto una parte dell’intero fabbricato, le spese restano a carico di coloro che ne traggono utilità. Gli oneri verranno suddivisi fra il gruppo ristretto, così come previsto dai commi 1 o 2, ovvero per millesimi oppure in base all’uso.

Art. 1124 C.C. Ripartizione spese condominio di scale e ascensore

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Con l’art. 1224 si stabiliscono le regole di ripartizione delle spese scale e ascensore in maniera specifica. Questo articolo va inteso come una sorta di specificazione, ovvero di eccezione, a quanto previsto dall’art. 1123. A seguito dell’avvenuta riforma il legislatore ha equiparato il criterio di ripartizione di spese che riguardano scale e ascensori. Entrambi vengono mantenuti e sostituiti dai condomini a cui servono. La spesa viene ripartita per metà in base al valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano.

La norma di cui all’art. 1124 C.C. definisce il concetto di piano.

A tal fine, per la ripartizione delle spese di scale e ascensori secondo il valore, si considerano piani:

• le cantine

• i palchi

• le camere a tetto

• le soffitte e i lastrici, salvo che non siano di proprietà comune.

In buona sostanza l’art. 1124 affianca al principio della proporzionalità quello dell’altezza del piano rispetto al suolo. Inoltre, la formulazione dell’art 1124 richiama chiaramente il comma 2 dell’art.1123, nella parte in cui stabilisce che:

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.

Articolo 1125 C.C. Ripartizione spese solai, soffitti e volte.

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La ripartizione delle spese condominiali che riguardano le volte, i soffitti e i solai sono regolate dall’art. 1125 del codice civile. Tali spese vengono ripartite in parti uguali fra i condomini di piani sovrastanti l’uno con l’altro. Tuttavia, restano a carico del condomino del piano superiore i costi per la pavimentazione. Il condomino del piano inferiore sopporterà invece i costi per l’intonaco, la tinta ed il soffitto.

Articolo 1126 C.C. Divisione spesa condominiale del lastrico solare.

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La ripartizione delle spese che riguardano il lastrico solare sono contemplate nell’art.1126 C.C.. Il lastrico solare non è soltanto di proprietà comune ma è anche utilizzato in modo comune e tutti i proprietari sono tenuti a contribuire ai costi per la sua manutenzione e riparazione a norma dell’ art 1123 comma 1.

Il legislatore si riferisce ai soffitti, volte e solai per identificare rispettivamente la copertura del condominio e la base della pavimentazione dell’appartamento sovrastante. Si tratta di parti destinate all’utilità comune destinate a servire i condomini fra i due piani. Ciascuno risponde per la propria proiezione.

Le spese del lastrico solare in caso di uso esclusivo.

Non è infrequente che l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i proprietari. Nell’ipotesi in cui l’uso del lastrico, o parte di esso, non sia comune fra tutti i condomini la ripartizione segue le regole specifiche dell’art.1126. La norma distingue coloro che beneficiano del lastrico solo copertura da chi ha un uso esclusivo, equilibrando le distinte posizioni.

In considerazione dell’ampiezza del beneficio che può dare il lastrico solare, le spese di riparazione e ristrutturazione del lastrico gravano per un terzo fra coloro che hanno uso esclusivo. Due terzi della quota gravano su tutti i condomini e fra coloro che hanno uso esclusivo, anche in parte, in proporzione al valore del piano o porzione di esso.

L’ipotesi dei due terzi ricorre quindi quando un condomino oltre ad avere l’uso esclusivo del lastrico solare abbia anche la proprietà di una unità immobiliare sottostante. Sopporterà un terzo per essere utilizzatore esclusivo e due terzi in base al principio dei millesimi.

Art. 1126 del codice civile: Ripartizione spese della terrazza.

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Anche la terrazza segue la disciplina del lastrico solare, in quanto assolve alla stessa funzione del lastrico. A prescindere che sia di proprietà o in godimento esclusivo, la ripartizione delle spese condominiali di riparazione e di ristrutturazione della terrazza vengono regolamentate a norma dell’art. 1126 del codice civile. Secondo le previsioni di cui all’art. 1126 tutti sono tenuti a partecipare alle spese di manutenzione della terrazza assieme ai proprietari che vantano uso esclusivo o con i condomini sovrastanti.

Ripartizione delle spese in caso di infiltrazioni della terrazza.

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Qualora un condomino subisca danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante, in stato di deterioramento per mancata manutenzione, sono a carico di tutti i condomini, in quanto tenuti alla sua manutenzione. I criteri di ripartizione della spesa seguono le regole di cui all’art. 1126 del codice civile.

Ripartizione delle spese di muri maestri e facciate.

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La suddivisione delle spese per la riparazione dei muri maestri e delle facciate, che ne rappresentano parte integrante, vengono sostenute in via generale dai condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Muri maestri e facciate sono parti integranti dell’edificio e concorrono a formare la proprietà comune ai sensi dell’art.1117 del codice civile.

Tuttavia, il regolamento condominiale può prevedere che le spese condominiali di muri maestri e facciate vengono suddivise a norma dell’art. 1123, comma 1, ovvero in base ai millesimi di proprietà. La regola trova applicazione anche qualora le singole proprietà non confinano o non si servono dei muri, come accade per i locali sotterranei.

Spese di riparazione dei frontalini dei balconi.

Le spese per la riparazione dei frontalini restano a carico dei condomini in base ai millesimi di proprietà. I frontalini, infatti, ricadono fra le parti comuni e concorrono al decoro architettonico dell’edificio nel suo complesso.

Divisione dei costi per l’illuminazione del giardino.

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La suddivisione delle spese di illuminazione del giardino comune avviene a norma dell’art. 1123 comma 1, ovvero in base alle quote di millesimi. Il giardino concorre ad aumentare il pregio architettonico dell’intero edificio e le opere ricadenti sulla manutenzione della luce servono anche alla sicurezza dell’intero stabile.

Spese per condutture e tubazioni.

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Per le spese di installazione, sostituzione, riparazione e danni cagionati da tubazioni e conduttore rileva il criterio dei millesimi di proprietà. Qualora si tratti di tubazioni e condutture destinate a servire solo un gruppo di condomini, la quota è ripartita fra gli utilizzatori, secondo i millesimi (art.1123, comma 3).

Installazione cassette postali

L’installazione e la manutenzione delle cassette postali comportano spese per tutti i condomini, con riparto dei costi in quote uguali. Pertanto, non trovano applicazione i criteri previsti dall’art 1123, in quanto non è possibile stabilire l’uso più o meno intensivo di una cassetta postale.

QUALI SONO LE SPESE A CARICO DEL CONDUTTORE?

Se il contratto di affitto non indica l’ammontare delle spese dovute al condominio, cosa deve pagare l’inquilino?

Il più delle volte il contratto di affitto indica l’esatto importo delle spese condominiali a carico dell’inquilino o quantomeno i criteri di calcolo. In tal caso, il conduttore è tenuto a versare i cosiddetti “oneri accessori” al locatore a titolo di rimborso per quanto da questi anticipato all’amministratore.

Potrebbe, però, succedere che sorgano ugualmente incertezze o che le parti omettano di specificare questo importante particolare.

Proprietario e affittuario sono liberi di prestabilire, nel contratto di locazione, il contributo dovuto a titolo di spese condominiali (cosiddetti oneri accessori). Il padrone di casa può addossare sull’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non anche quelle straordinarie (come, ad esempio, quelle per la ristrutturazione o la riparazione degli impianti condominiali guasti).

Le opzioni di solito sono due: o si stabilisce un ammontare predefinito, à forfait, che l’inquilino è tenuto a versare mensilmente a titolo di rimborso (totale o parziale) degli oneri condominiali oppure si rimanda questa determinazione ad ogni singolo mese, sulla base delle bollette presentate dall’amministratore.

L’affittuario è tenuto a pagare le proprie quote al proprietario e non all’amministratore: è con il primo che il conduttore ha, infatti, un rapporto contrattuale e non già con il condominio (non essendo egli condomino). Ne deriva che, se mai l’amministratore dovesse agire in giudizio perché non ha ricevuto i pagamenti, l’azione potrebbe essere intentata solo nei confronti del locatore e non del condomino. Se, però, il locatore non ha pagato perché non ha ricevuto i soldi dall’inquilino, potrà sfrattarlo.

Nell’ipotesi in cui il contratto di locazione non abbia previsto un rimborso à forfait delle spese condominiali o se queste non sono state indicate, quali somme sono comunque dovute dall’inquilino? Questo punto è chiarito molto schematicamente dall’articolo 9 della legge sull’equo canone (legge n. 392/1978). Si prevede, nel dettaglio, che: «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (ossia le normali bollette per i consumi), allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».