CODICE CIVILE: LIBRO III- DELLA PROPRIETA' - TITOLO VII (art. dal 1100 - 1139)

DELLA COMUNIONE

In questo articolo troverete tutte le norme inerenti alla comunione e al condominio, con riferimenti giuridici e sentenze di casi tipo che potrebbero esservi utili.

Art. 1100 C.c. - Norme regolatrici:

1) "Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti."

Art. 1101 C.c. - Quote dei partecipanti:

1) "Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali." Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote."

Quota: misura della partecipazione del singolo comunista alla contitolarità del diritto comune.

Comunione e condominio

In tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, "pro quota", il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 cod. civ. Cassa con rinvio, App. Salerno, 15/02/2008

Cassazione civile sez. II 18 giugno 2014 n. 13885

L'assemblea dei partecipanti alla comunione non ha il potere di determinare in via provvisoria le quote di contribuzione di ciascun comunista alle spese comuni, giacché la misura di tale contribuzione, ove non stabilita dal titolo, è determinata direttamente dall'art. 1101 c.c. in misura paritaria.

Cassazione civile sez. II 20 maggio 2011 n. 11264

Artt. 1102 C.c. - Uso della cosa comune

1) "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

2) Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso."

Destinazione: indica il fine a cui la cosa è rivolta, avuto riguardo non solo della normale funzione ma anche dell’impiego, eventualmente diverso, concordato dalle parti.

Ciascun comunista (contitolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale può servirsi della cosa comune senza modificarne la destinazione e rispettando il diritto a goderne degli altri contitolari; può altresì modificare la cosa comune a proprie spese per conseguire un maggior godimento dall’uso della stessa.

Art. 1103 C.c. - Disposizione della quota

1) "Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

2) Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI."

Ipoteca: L'ipoteca è un diritto reale di garanzia iscritto che attribuisce al creditore, definito appunto creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene ipotecato a garanzia del pagamento del suo credito in caso di mancato pagamento dello stesso.

Ciascun comunista può trasferire la proprietà della quota ad altri o costituire in capo ad altri diritti reali diversi dalla proprietà, sulla cosa comune. Egli può altresì rinunziare alla propria quota (con gli effetti previsti dall’art. 1104), ma non può disporre della cosa comune per l’intero, salvo consenso di tutti i partecipanti alla comunione.

Art. 1104 - Obblighi dei partecipanti

1) "Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

2) "La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa."

3) "Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati."

Cessionario: colui al quale un comunista cede la propria quota.

Cedente: comunista che cede la propria quota.

Contributo: denaro che ciascun comunista dà per lo scopo comune (ovvero per la cosa comune).

in solido: riferimento a rapporto obbligatorio caratterizzato dal vincolo della solidarietà.

La rinunzia deve essere manifestata in maniera inequivoca e, una volta effettuata, non può più essere revocata.

Giurisprudenza

Comunione e condominio

In tema di spese di conservazione della cosa comune, l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore, sicché solo in caso di inattività di questi ultimi egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli interpellati, incombendo comunque su di lui l'onere della prova sia della suddetta inerzia che della necessità dei lavori. Cassa senza rinvio, App. Venezia, 14/10/2009

Cassazione civile sez. II 09 settembre 2013 n. 20652

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria. Cassa con rinvio, App. Roma, 31/05/2006

Cassazione civile sez. II 04 luglio 2013 n. 16774

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula. Rigetta, App. Milano, 14/10/2006

Cassazione civile sez. II 02 maggio 2013 n. 10235

Art. 1105 C.c. - Amministrazione

1) "Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

2) Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente."

3) "Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione."

4) "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore."

Atti di ordinaria amministrazione: in senso lato, tutti gli atti tendenti a conservare la cosa comune, o anche a migliorarne il godimento senza dar luogo a innovazioni.

Art. 1106 C.c. - Regolamento della comunione e nomina di un amministratore

1) "Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

2) Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore"

Art. 1107 C.c. - Impugnazione del regolamento

1) "Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stato loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.

2) Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti"

Impugnazione: rimedio giuridico attribuito ai partecipanti alla comunione, finalizzato alla rimozione di un atto (regolamento, deliberazione, divisione) attraverso una pronuncia sulla questione da parte dell’autorità giudiziaria (su ciò interpellata).

Avente causa: colui che ha acquistato una quota da un comunista.

Giurisprudenza

Comunione e condominio

In tema di comunione, non ha natura contrattuale il regolamento che, avendo ad oggetto l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune (art. 1106 c.c.), rientra nelle attribuzioni dell'assemblea e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha invece natura di contratto normativo plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento quando - contenendo disposizioni che incidono sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscono obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinano criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali - lo stesso esorbita dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea. (Conferma App. Milano 21 gennaio 2006 n. 1589).

Cassazione civile sez. II 04 giugno 2010 n. 13632

Art. 1108 C.c. - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

1) "Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purchè esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

2) Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.

3) E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

4) L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune."

Innovazione: opera nuova diretta a modificare, in meglio o in peggio, una cosa, mutandone l’aspetto e il valore.

Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: atti che incidono sull’essenza economica o giuridica della cosa comune, mutandone, in tutto o in parte, la destinazione o il valore. Appartengono a tale categoria, ad esempio, gli atti di disposizione (costituzioni di garanzie reali, alienazioni, transazioni etc.).

Somma mutuata: somma di denaro dato a mutuo

Art. 1109 - Impugnazione delle deliberazioni

1) "Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria, le deliberazioni della maggioranza:

- nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

- se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105

- se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108

2) L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato."

Pendenza del giudizio: si fa qui riferimento al caso in cui un’azione venga esercitata davanti all’autorità giudiziaria, per il riconoscimento di una determinata pretesa e la lite che ne è insorta non è stata ancora definita.

Art. 1110 - Rimborso spese

1) "Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per l conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso."

Art. 1111 - Scioglimento della comunione

1) "Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri."

2) "Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni."

3) "Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto"

Art. 1112 - Cose non soggette a divisione

1) "Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate"

Art. 1113 - Intervento nella divisione e opposizione

1) "I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria."

2) "Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda."

3) "Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale."

4) "Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione."

Art. 1114 - Divisione in natura

1) "La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti"

Art. 1115 - Obbligazioni solidali dei partecipanti

1) "Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadono entro l'anno dalla domanda di divisione."

2) "La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti."

3) "Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti"

Condividenti: sono gli altri comunisti che partecipano alla divisione.

Art. 1116 - Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria

1) "Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite"

CAPO II

DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI