Rapporti fra inquilino, condominio e l'Amministratore

Cominciamo subito col dire che un affittuario non è un condomino.

L'inquilino infatti, è semplicemente un soggetto che usufruisce e gode dell'immobile sotto un corrispettivo (canone di locazione) il cui importo e le spese accessorie annesse all'immobile in questione, devono essere riportate nel contratto di locazione stipulato con il proprietario.

In quanto non-condomino, un inquilino non ha i diritti tipici degli altri condomini. Ad esempio, non può pretendere dall’amministratore la documentazione condominiale, non può sapere chi paga le quote e chi è in mora, non ha diritto a partecipare nelle riunioni condominiali. Proprio in materia di assemblee condominiali, eccezionalmente la legge conferisce al conduttore il diritto di voto solo per quanto attiene alle delibere inerenti i servizi di suo stretto interesse ossia la gestione del riscaldamento e il funzionamento dei condizionatori. Quanto, invece, alle altre delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni, l’affittuario ha solo diritto di intervento ma non di voto.

L’inquilino può chiedere all’amministratore la documentazione contabile?

Se, nel contratto di affitto, non è previsto diversamente, le spese condominiali competono in parte all’inquilino e in parte al locatore. In particolare, all’affittuario competono le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A ciò si aggiunge il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura massima del 90% .

In questi casi, è il padrone di casa a presentare il conto all’inquilino e questi, nei 60 giorni successivi, deve corrispondere il dovuto.

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese che gravano su di lui con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha, inoltre, diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Chi gli deve fornire tali carte? Di certo, non l’amministratore di condominio, ma il padrone di casa. Se non lo fa, l’interessato può evitare il pagamento.

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condomini e non degli inquilini. D’altronde, soltanto i condomini sono obbligati al pagamento degli oneri condominiali verso il condominio, e non anche i conduttori. L’amministratore deve richiedere al condomino – ossia al proprietario dell’immobile – il pagamento dei contributi condominiali e non certo al conduttore; e se quest’ultimo non paga, il locatore deve comunque adempiere, salvo poi rivalersi contro l’inquilino inadempiente ed, eventualmente, sfrattarlo. A riguardo, ricordiamo che lo sfratto per mancato pagamento delle spese condominiali può avvenire solo per ritardi superiori a 60 giorni e per importi di entità pari ad almeno due mensilità del canone di locazione.

Tra il condominio e gli inquilini non esiste alcun rapporto che possa legittimare la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se gli inquilini avessero provveduto, in passato, a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio.

Quindi, alla domanda "L'INQUILINO PUO' PRENDERE VISIONE DELLA CONTABILITA'?" LA RISPOSTA è NO, infatti:

Se il locatore dovesse pretendere dall’inquilino importi per spese condominiali “sospette”, questi non ha la possibilità di chiedere riscontro all’amministratore esigendo la documentazione condominiale; il conduttore deve far richiesta pur sempre al locatore il quale, a sua volta, girerà la domanda all’amministratore. Ciò, in quanto l’amministratore ha l’obbligo di esibire i documenti contabili (o anche amministrativi) soltanto dietro richiesta dei condomini e non dei loro conduttori.